Jóval több új AirBnb lakás nyitotta meg szobáit tavaly, mint amennyivel bővült a külföldi turistaforgalom. Budapesten jó 30 százalékkal bővült a kapacitás, jelentősen rontva a lakások átlagos kihasználtságát, foglaltsági arányát. A járvány előtti szintet is meghaladó, mára nagyjából 15 ezer darabos kínálat miatt már az éjszakánkénti átlagárak is csökkentek. – írta a VG.
Nincs elég turista ennyi apartmanra, telített az AirBnb piac Budapesten
A szállásadók szakmai közösségeiben az utóbbi hónapokban egyre többször téma az, hogy a budapesti AirBnb kiadók alacsony foglaltságra panaszkodnak és egymás között próbálják felmérni, mennyire lett nehéz a rövidtávú lakáskiadás Budapesten.
A magyar apartmankiadók több szakmai csoportban is tömörülnek és a közösségi médiában tartják a kapcsolatot egymással. Ezekben a szakmai közösségekben tanácsokkal segítik egymást, illetve az online portálokkal kapcsolatos probléma esetén igyekeznek megválaszolni a felmerült technikai kérdéseket. Ezekben a csoportokban robbant tavaly a Booking tartozási botránya és most egy újabb érdekes téma körvonalazódik a bejegyzések alapján. Mostanában egyre több esetben kerül szóba, hogy a szállásadók alacsony foglaltságra panaszkodnak, annak ellenére, hogy mind a vendégek, mind a vendégéjszakák száma növekedést mutat.
Rövid távú kiadásról érdemes lehet a hosszú távi albérleti piac felé lépni
Egyre többekben merül fel az a gondolat, hogy a rövid távú szállásadás helyett inkább a hosszú távú bérleti piac, azaz a klasszikus albérlet felé mozdulnak el, mert az ügynökségeken keresztül működtetett szálláshelyek esetében a költségek levonása után már kevésbé éri meg fenntartani ezt az üzletet. Bár hosszú távra alacsonyabb a havi bérleti díj, mint amit egy magas kihasználtságú AirBnb lakással ki lehet termelni, de alacsonyabb kihasználtság esetén ez az előny eltűnik, ha figyelembe vesszük azt, hogy nincsenek költségek, amik ezt a bevételt csökkentenék. Ráadásul jóval kiszámíthatóbb és a kihasználtság miatt sem kell aggódni, kevesebb a kockázat, fixen tervezhető a bevétel és a megtérülés.
Az ingatlanárakra is hatással lehet az AirBnb árak csökkenése
Ha a lakásokon nem lehet, vagy csak egy szűkebb réteg számára lehet extra nyereséget termelni, miközben a többi kiadó lakás esetében nem érkezik meg kiszámíthatóan a vendég és sok esetben üresen marad a lakás, akkor egyszerűen nem éri meg a befektetés ilyen formában és célszerűbb a hosszú távú piacra, (vagy más befektetési piacra) lépni. Ezen a területen viszont a tipikusan helyi, azaz a magyar bérlők fizetőképessége már kifeszített, további emeléseket már nem bírnak el az emberek. Az idén a béremelkedés jóval alacsonyabb, mint 2023-ban volt, és ezek az emelések nem képesek lekövetni a tavalyi inflációhoz kötött idei lakbéremeléseket sem.
Van egyfajta felső korlátja a bérleti díjaknak, ami alapvetően határozza meg a megtérülést, ezáltal pedig visszahat az ingatlanárakra is.
Könnyen lehet, hogy a csúcsáról lefelé forduló éjszakánkénti átlagárak nem csupán a szállásadók bevételeit, hanem az ingatlanok értékét, avagy azok további áremelkedését is visszafogják.
Különösen igaz ez a 106 EUR/éjszaka (~40.000 Ft/éj) árszintnél olcsóbb szállások esetében, amelyeknél március 1-3 hétvégéjére 2 nappal előtte Budapesten 1789 darab (12%) vár még vendégre, míg Bécsben csupán 478 darab (3%). A teljes állomány nagyjából azonos, mindkét városban 15 ezer lakásban fogadnak turistákat a tulajdonosok.
A teljes képhez hozzátartozik, hogy Bécsben jóval magasabb az átlagos éjszakánkénti árszint, ugyanerre az időszakra 150 euró/éjszaka fölött Bécsben 549 lakás vár még vendégre, míg Budapesten csupán 140, ami az eltérő kínálatnak köszönhető. A sógoroknál sokkal több lakást adnak ki a felső kategóriás szegmensben, mint nálunk.
Ami pedig az ingatlanárakra vonatkozó hatást illeti, ez valóban sugall némi párhuzamot, ugyanis éjszakánként 250 euró, vagy afeletti árszint esetében elegendő lehet alacsonyabb foglaltsági arány is a megfelelő megtérüléshez, de 100 euró, vagy az alatti árszint esetén egészen egyszerűen nem jön ki a matek, ennyiért nem éri meg alacsony foglaltság esetén megvenni és fenntartani egy lakást turisztikai célra. Megközelítően annyit hoz a klasszikus albérlet is, annak átlagárai alapján pedig logikusan számolható az ingatlanok reális értéke is.
Ha valamit 200-250 ezer forintért lehet kiadni, akkor nem érhet 40-60 milliónál többet. Ezt azok is pontosan tudják, akik befektetőként szállnának be, vagy térnének vissza az ingatlanpiacra.
A matematikát mindenkire rábízom, mindenki számára egyéni, hogy milyen megtérülést vár el, de a piaci realitások évtizedek alatt nagyjából egzaktul kialakultak. Annak, aki ennél magasabb hozamot szeretne elérni, érdemes más befektetési eszközöket is megvizsgálni, könnyen lehet, hogy vonzóbb alternatívát talál.
Ha a befektetők nem tudnak az említettnél magasabb hozamot elérni, akkor nem fognak ingatlanba fektetni, ha pedig ők más befektetés után néznek, akkor egy jelentős árfelhajtó tényező enyhül és az árak stagnálhatnak. Különösen akkor történhet ez meg, ha a kispénzű vásárlók visszatérnek a piacra és az olcsóbb ingatlanok adásvétele újraindul. Természetes, hogy 2023-ban felszaladtak a négyzetméterárak, ha lényegében beállt a piac és arányaiban sokkal több új (drága) lakás cserélt gazdát a befejeződő, átadásra kerülő építkezések nyomán, mint egyébként megszokott. Kiestek az átlagárból a használt lakások alsó szegmensének alacsonyabb árai.
