Budapest XIII. kerülete új rendelettel szabályozná a rövid távú lakáskiadást. A képviselő-testület elé terjesztett javaslat szerint 2027-től a társasházak és lakásszövetkezetek döntése meghatározhatná, hogy egy lakás működhet-e turisztikai szálláshelyként. A már működő Airbnb-lakások főszabály szerint folytathatnák tevékenységüket, a lakóközösségek azonban ezek működését is megtilthatnák. – vette észre a Spabook.net.
Új szabályozást készített elő Budapest XIII. kerületének önkormányzata a magánszálláshelyek és egyéb szálláshelyek működésére.
A Spabook által megismert önkormányzati előterjesztés szerint a rövid távú lakáskiadás gazdasági előnyei mellett egyre több konfliktust okoz a lakóközösségekben, elsősorban a zajterhelés, a gyakori vendégváltás és a közös területek nem rendeltetésszerű használata miatt.
A kerület hivatalos tájékoztatása szerint jelenleg mintegy 1100–1200 lakás működik rövid távú magánszálláshelyként a XIII. kerületben. Ez a teljes kerületi lakásállományhoz viszonyítva az önkormányzat értékelése szerint nem jelentős arány, ugyanakkor szeretnék elkerülni, hogy a más belvárosi kerületekben bevezetett korlátozások miatt újabb befektetési célú szálláshelyek jelenjenek meg Angyalföldön és Újlipótvárosban. A rendelettervezetet társadalmi véleményezésre bocsátották, a beérkezett észrevételek között egyaránt megjelentek a lakók nyugalmával kapcsolatos panaszok és a jogszerűen működő szálláshely-szolgáltatók gazdasági érdekei.
A már működő Airbnb-lakások is elveszíthetnék a működési lehetőségüket
A tervezet két kategóriát különböztet meg a szálláshelyek nyilvántartásba vételének időpontja alapján:
- A 2026. december 31. napjáig nyilvántartásba vett szálláshelyek esetében a szabályozás főszabályként továbbra is évi 365 nap működést tesz lehetővé. Amennyiben az érintett társasház vagy lakásszövetkezet a hatályos szervezeti-működési szabályzata, illetve alapszabálya a szálláshely-szolgáltatási tevékenységet kifejezetten tiltja, úgy a szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok számát a jegyző – annak tudomásszerzését követő 180. naptól – 0 napban állapítja meg. Ez a megoldás a már működő szálláshelyek számára főszabályként biztosítja a tevékenység folytatásának lehetőségét, ugyanakkor érvényesíti a lakóközösségek döntését, és megfelelő felkészülési időt biztosít az érintett szolgáltatók számára.
- A 2027. január 1. napjától nyilvántartásba vett szálláshelyek esetében a rendelet főszabályként évi 0 napban állapítja meg a szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok számát. Ettől eltérően évi 365 napos működésre akkor nyílik lehetőség, ha az érintett társasház vagy lakásszövetkezet a szervezeti működési szabályzatában, illetve alapszabályában az adott ingatlanban a szálláshely-szolgáltatási tevékenységet kifejezetten megengedi. A tervezett rendelkezések ezáltal a lakóközösségek döntéséhez kötik a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának, illetve megkezdésének lehetőségét, figyelemmel arra, hogy a tevékenység közvetlen hatásai elsősorban az adott lakóépületben élőket érintik
A javaslat szerint a társasházak nem határozhatnának meg tetszőleges éves napkorlátot. A rendelet két lehetőséget tartalmazna, az évi 365 napos működést vagy a teljes tiltást.
A rendelettervezet az éves napkorlát ellenőrzését és a jogkövetkezmények alkalmazását a jegyző hatáskörébe utalná. A szabályok megsértése esetén természetes személyek és egyéni vállalkozók 200 ezer forintos, jogi személyek és egyéb szervezetek kétmillió forintos közigazgatási bírsággal számolhatnának, amennyiben a bírság kiszabásának törvényi feltételei fennállnak. A tervezet a szálláshely-szolgáltatási tevékenységtől való eltiltást is előírná. A rendelet a jelenlegi javaslat szerint 2027. január 1-jén lépne hatályba, annak elfogadása esetén.
A budapesti Airbnb-moratórium 2026 végén lejárhat
A XIII. kerületi kezdeményezés időzítése összefügg a Budapesten 2025 eleje óta érvényes, új magánszálláshelyek és egyéb szálláshelyek nyilvántartásba vételét korlátozó moratóriummal. A jogszabályban meghatározott tilalom 2026. december 31-ig tart, bár a korábban megindított minősítési eljárásokhoz kapcsolódóan léteznek kivételek. A kormány előtt van a javaslat, amely 2027. március 31-ig meghosszabbítaná a jelenlegi moratóriumot.
A XIII. kerület most arra készül, hogy a lakóközösségek döntéséhez kötött szabályozással a moratórium lejárata után is ellenőrzés alatt tartsa a rövid távú lakáskiadás terjedését. A kerületi korlátozások azonban a befektetői kereslet területi átrendeződésével is járhatnak. Ha egy városrészben szigorúbb feltételek mellett lehet szálláshelyet működtetni, a befektetők egy része más kerületekben kereshet lehetőséget. Ezért a főváros egészét érintő kérdésben indokolt lehet az egységesebb szabályozás megfontolása is.
A korlátlan szálláshelykínálat a meglévő szolgáltatóknak sem feltétlenül előnyös
A rövid távú lakáskiadás moratóriumának van egy olyan turisztikai gazdasági vonatkozása is, amely ritkábban jelenik meg az érvek között és éppen a vállalkozókat védi. Amennyiben a szálláshelykínálat gyorsabban bővül, mint a vendégkereslet, az fokozódó árversenyhez, az átlagos kihasználtság csökkenéséhez és a meglévő szálláshelyek bevételeinek mérséklődéséhez vezethet. A moratórium fenntartása viszont a már piacon lévő szolgáltatók versenyhelyzetét is védi, ezért számukra hasznos.
Spabook-vélemény – A lakás elsődlegesen otthon, a turizmusnak pedig alkalmazkodnia kell a városhoz
Turisztikai szakmai szempontból a rövid távú lakáskiadás szabályozása összetettebb kérdés annál, mint hogy egyszerűen a turizmus támogatása vagy korlátozása mellett kellene állást foglalni. A magántulajdon szabad hasznosítása alapvető érték, amelynek korlátozását megfelelően indokolni kell, és az alkalmazott szabályoknak arányosnak kell lenniük. Ugyanakkor a tulajdonosi szabadság gyakorlása nem járhat azzal, hogy egy üzleti tevékenység hátrányos következményeit tartósan más lakástulajdonosoknak, vagy egyéb polgároknak kelljen viselniük.
A Spabook álláspontja szerint a lakóingatlanok elsődleges rendeltetése a lakhatás, és a társadalmi érdeknek megfelelő súlyt kell kapnia a szabályozás kialakításakor. Szerintünk érdemes lenne különbséget tenni az otthonmegosztás és a professzionális, üzletszerű lakáskiadás között.
Az Airbnb története 2007-ben azzal kezdődött, hogy alapítói saját San Franciscó-i otthonukban, felfújható matracokon fogadtak vendégeket, akiknek reggelit is kínáltak. Az eredeti elképzelés alapvető vonzereje az volt, hogy az utazók helyiek otthonában, személyesebb környezetben szállhattak meg, kapcsolódhatnak a helyiekkel, jobban megismerhetik az adott város és ország kultúráját, miközben win-win alapon gazdaságilag is minden szereplő számára előnyös.
Ennek a modellnek ma is lehet létjogosultsága. Egy lakásában életvitelszerűen élő tulajdonos, aki alkalmanként kiadja a szabad szobáját, más hatást gyakorolhat a lakóközösségre és a lakáspiacra, mint olyan ingatlanbefektetők, akik akár több tucat teljes lakást üzemeltetnek turisták számára.
Az utóbbi tevékenység gazdasági jellegét tekintve már közelebb állhat a professzionális szálláshely-szolgáltatáshoz, ezért indokolt lehet a panziókhoz, szállodákhoz és más kereskedelmi szálláshelyekhez igazodó, a működés sajátosságait figyelembe vevő követelmények alkalmazása. Természetesen az alkalmi szobakiadás sem jelenthet felmentést a társasházi együttélés szabályai alól.
Az otthonmegosztást és a professzionális lakáskiadást külön kellene szabályozni
A XIII. kerületi tervezet egyik hiányossága, hogy a rövid távú lakáskiadás különböző üzleti modelljei között nem tesz érdemi különbséget. Az alkalmi szobakiadás és a teljes lakások egész éves turisztikai hasznosítása ugyanazon szabályozási logika alá kerülne. Hosszabb távon érdemes lenne olyan rendszert kialakítani, amely lehetővé teszi a valódi otthonmegosztást, ugyanakkor szigorúbb feltételekhez köti a lakóingatlanok folyamatos, professzionális turisztikai hasznosítását.
A társasházak döntési jogának erősítése ebben fontos eszköz lehet, de önmagában nem oldja meg sem a lakhatási válságot, sem a szálláshelypiac szerkezeti problémáit. A turizmusnak ugyanis hosszú távon az az érdeke, hogy a városok élhetőek maradjanak, megőrizzék helyi közösségeiket, és a látogatók olyan városi környezetbe érkezzenek, amely a lakóinak is megfelelő életminőséget biztosít.
'/%3E%3C/svg%3E){kind=small}