Az Airbnb budapesti jelenléte és általában véve a rövid távú lakáskiadás sokak számára kedvező, sokak számára kedvezőtlen. Felmerült, hogy ideje valami Airbnb szabályozás bevezetésének Budapesten. Lehet, hogy befellegzik ennek a piacnak?
Az internetes hírportálok értesülései szerint (24.hu ; Index) maximalizálnák, hogy egy ingatlant évente összesen legfeljebb hány napra lehet rövid távra kiadni turistáknak. A Magyar Turisztikai Ügynökség (MTÜ) vizsgálja a lehetséges szabályozás módját, így szinte biztos, hogy tiltás nem lesz. Tőlük származó tartalmakat egyébként többször osztottam már meg, vannak kifejezetten előremutató lépéseik és elképzeléseik, remélhetőleg ebben a témában nagyon alaposan átszámolt és megfontolt javaslat, majd pedig döntés fog születni.
Addig segítségül, gondolatébresztő jelleggel gyorselemzés következik társadalmi, gazdasági és turisztikai szempontból.
Az ÜBER-t betiltottuk, látjuk, mi maradt utána, tisztelet a kivételnek. Hogyan csináljuk ezt most jól, hogy ne a gagyit konzerváljuk?
Társadalmi szempontok: Airbnb és az ingatlanárak
Elszabadultak az albérleti árak, hiszen sok lakás átnyergelt a turisták kiszolgálására, ami többet hoz. Ez egyúttal az ingatlanárakra is hatással volt, a korábbi 10 milliós, modern és egészséges életre amúgy alkalmatlan lakások ára is az egekbe szökött mondjuk 25-30 millióra és akkor még csak garzonokról meg külvárosi másfél – két szobáról beszélünk.
Mi lett a hatása?
- Akiknek több lakása volt, van: nyertek, sokan Airbnb-znek is közülük.
- Azoknak, akiknek 1 lakása van, beragadtak, vagy gigantikus hitelek felvételével tudnak csak nagyobb ingatlanba költözni, hiszen az ex 10 milliós lakásra nem 20 milliót kell ráfizetni egy csepeli családi házhoz, hanem a 25 milliós lakásra kéne még 40 millió ugyanahhoz a házhoz. Hány év munkája (pontosabban megtakarítása) ez? Kalkulátor van minden számítógépen, ha esetleg nem hisztek a saját fejszámolásotoknak. Te például hány millát tudsz félretenni 1 évben? Csókolom, meg pacsi.
- Azoknak, akiknek 1 lakása sincs, hát beindult a vágyott(?) nyugatias lakásbérleti piac, komoly tehertétellel, lényegében örökre beragadással addig, amíg nem örököl valaki valamit, mert egyébként az önerőt sem fogják tudni összekalapozni. Lásd turizmus: rengeteg vidéki munkavállaló jött Pestre a 3-4-500 ezres nettó fizetések reményében és kicsengették a 150-200 ezret albérletre. Aztán most repültek sokan kíméletlenül és nem fognak tudni visszajönni, mert hazamentek a szüleikhez, vagy akárkikhez vidékre. Kéne megint 2 havi kaució meg első havi bérleti díj, csak közben elfogyott a megtakarításuk és per pillanat vagy nincs munkájuk, vagy nem keresnek annyit, mint korábban.
A fizetések idehaza akkor indultak meg érdemben felfelé, amikor az albérletárak. Rengeteg haverom van, akik addig elvoltak az 50 ezer forint/hó lakásaikban, amikben hirtelen 1 szoba kezdett el 90 ezerbe kerülni. A munkahelyükkel meg „közölték”, hogy nem fognak tudni életben maradni és termelni, ha nem lesz több fizetés. A közvélekedéssel ellentétben én úgy gondolom, hogy előbb emelkedtek a lakhatási költségek, utána a fizetések és nem fordítva. Nemes egyszerűséggel azért, mert nem lehet hajléktalan a város 15%-a, izgalmas is lenne a híd alól járni melóba.
Kár, hogy egyébként egy lakás árában bekövetkező 10% változás az mondjuk 3-4-5-10 millió forint, miközben az éves fizetés 10%-os növekedése ennek a tizede és felső korlátja is van. Triggernek elég volt, de a további növekedés már nem ezen múlik. Tehát baj az van ám bőven ezen a téren, az látszik.
Lényeg a lényeg: a lakástulajdonosok rájöttek, hogy a külföldiektől több pénzt tudnak beszedni, mert egyre gyengébb a forint és EUR-ban nem kirívó árakon is busásnak tűnő forintos eredmény érhető el. Szűkült az albérleti kínálat, emelkedtek az árak és kényszerűen a fizetések is elindultak végre, na meg persze több turista, több kiszolgáló egység, több alkalmazott kellett. Most elviszi a korábbi évek béremelkedését az árfolyam további gyengülése, meg az infláció.
Elgondolkodtatok már az árakon mondjuk 250 / 300 / 360-as EUR mellett? Mindjárt nem lennének akkora különbségek a megfizethető albérletárak és az apartmanszobák árai között, ha tisztességes értéke lenne a kis becsben tartott hazai fizetőeszközünknek.
Gazdasági szempontok: Mi várható, ha korlátozzuk a rövid távú lakáskiadást és Airbnb szabályozás lesz Budapesten?
Kiemelem, hogy részleteket nem tudunk. Lehet, hogy jó szabályozás fog születni. A véleményemet azért fejtem ki, mert a szakmából is olvasnak néhányan és egyre többen. Bízom abban, hogy a gondolataim megfelelő helyre jutnak és hatással lesznek a döntéshozók gondolkodására, valamint a végső döntésre.
Látszólag azt mondhatjuk, hogy a rövid távú lakáskiadás első ránézésre nem jó az itt lakók jelentős többségének, de azt azért látni kell, hogy nálunk a fizetés kevés és nem az ingatlanárak magasak. Ha alacsonyabbak lennének az ingatlanárak, akkor bármelyik fejlettebb külföldi ország átlagos lakói farzsebből felvásárolnának itt mindent, ahogy a kínai befektetők ezt már egyébként jól be is mutatták szerte a világon és nálunk is.
Ha véletlenül túlszabályozzuk a piacot, akkor kevesebb turista lesz, kevesebben vesznek 10 EUR-ért hamburgert a pesti belvárosban és mindjárt kevesebb embernek lesz zsebbe sok százezres (alig 1000-1200 EUR) nettó fizetése. De még ez is egyébként 250-es árfolyamnál már menten 1500-1700 EUR lenne, ami durván más szint és nem lenne kivándorlás.
BTW: Vendéglátós kollégáim, akinek inge ez a téma: legyen oly’ kedves bejelenteni tisztességesen az embereit, hosszú távon ez közös érdekünk ugyanis.
Példának okáért, tegyük fel, hogy amennyiben Budapesten egy esetleges Airbnb szabályozás nyomán legfeljebb 120 napig lehetne kiadni egy lakást, akkor nagyon komoly árakon kellene kínálni ahhoz, hogy be tudja hozni a lakás értékének 10%-át évente. Az egy garzon esetében is 25 000 forintos éjszakánkénti ár, feltéve, hogy 100% töltöttséggel megy a hely, ami azért óhatatlanul is túlzottan optimista feltételezés. Ha viszont magasabb árak lesznek, most komolyan, őszintén, ki az, aki egy privát lakásba megy többért, vagy ugyanannyiért, mint ha szállodába is mehetne?
- Azonos árért hotelt választ a turista.*
- Nincsen elég kapacitás a hotelekben, ezért lesznek, akik megtöltik a lakásokat is.
- *Vannak, akik kedvelik a lakások privát szféráját, helyi hangulatát, nem vágynak hotelbe semmi pénzért.
- És lesznek alsó hangon százezres, de inkább milliós nagyságrendben azok, akiknek sehol nem jut hely.
Jó reggelt kívánok! Budapest ugyan tömegturizmus központ lett, amin kell és szükséges finomhangolni, de ha a szálláshely kapacitás -tegyük fel- 33%-át megszüntetnénk, annak azért érzékelhető hatása lesz rengeteg területen. Ugorjunk is a turizmusra inkább!
Turisztikai szempontok: Airbnb hatása a budapesti turizmusra
Hogyan jön ki a fenti 33%-os szám? Flesch Tamás a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének elnöke elmondta, hogy: nagyjából 20 000 szállodai ágy van, és kb 12 000 apartman.
Ez kb 20 000 ágyat jelent, tehát megközelítőleg ugyanannyi a rövid távú lakáskiadás kapacitása, mint a szállodáké. Sőt, talán már meg is haladja azt, ha a feketepiacot is hozzácsapjuk. Ha a neten keringő és más nagyvárosokban már bevezetett 120 napos példát vesszük alapul, akkor az azt jelenti, hogy az éves 14 600 000 ágyas / vendégéjszakás kapacitásból megszüntetünk 4 900 000 éjszakát, ami a teljes kapacitás 1/3-a. Nem lesz hol lakni, tehát kevesebb vendég jön, kevesebbet költ, szabad továbbgondolni, hogy mit jelent ez mondjuk az éttermek számára.
2017-ben a vendégéjszakák száma Budapesten átlépte a 10 milliót, 2019-ben pedig az első 4 hónap alapján 3 millióig pörgött a számláló. Magyarán szükségünk van a rövid távú lakáskiadás kapacitására a vendégek elszállásolásához. Pontosabban csak volt, a járvány előttig!
A tervezett Airbnb szabályozás bevallott célja és motivációja az, hogy segítse a hazai szállodákat, hiszen nehéz helyzetbe kerültek a vírus miatt, (mások is kerültek nehéz helyzetbe, például az ebből élő apartmanosok!) és mivel alapból alulszabályozott a rendszer (ez mondjuk jogos felvetés!) lépni kell.
Mondjuk ki azt, amit ki kell: Valójában, mivel nincsen mivel elutazni Budapestre, hiszen a személyszállítási kapacitások megcsappantak és nem is fognak egyhamar visszaállni, mert még ezekkel a gépekkel sem utaznak valami sokan [alternatív repülőtér is nagyon kellene, mert tarthatatlan a korábbi, 2 percenkénti gépmozgás a fővárosi emberek inszomniás feje felett!], szerintem arra mehet most a játék, hogy a sokkal kevesebb vendég melyik helyet válassza: magán szálláshelyet, vagy szállodát?
Airbnb szabályozás kell, mert szállodák helyett lakásokba mennek az emberek – hallhatjuk ezt gyakran, világszerte egyébként.
Nos, utazóbloggerként (ha valakit ez elriasztana, akkor egyben okleveles turisztikai szakemberként is) jól ismerem az utazók motivációit, ami gyakran nem egyezik meg a szállásadók vágyaival, vagy elképzeléseivel, mert nem beszélgetnek a vendégeikkel, csak találgatnak. Én például a hosteltől kezdve az Airbnb-n át a luxus szállodákig mindenütt meg szoktam szállni. Hol itt, hol ott és ezzel nem vagyok egyedül. Marketinges legyen a talpán aki szerint ez így célcsoport és a klasszikus szabályok szerint targetálható!
Gondolatébresztő: Mi akadályozza meg bármelyik szállodaláncot abban, hogy Airbnb lakásokat üzemeltessen és brand nélkül hajtson végre expanziót? Feltaláltam a spanyol viaszt, hűha.
Sokkal inkább támogatnám azt az elképzelést, hogy az maradjon meg a piacon, ami és aki jó, legyen az magán szálláshely, vagy szálloda. Viszont szűnjenek csak meg a megcsappanó vendégforgalomban azok, akik nem szolgáltatnak minőséget, csak eddig élvezték a látogatók szinte elapadhatatlan bőségét bármiféle felelősség és felelős üzleti magatartás nélkül.
Ne maradjon életben rossz szálloda csak azért, mert betereljük hozzá erővel a vendégeket! Ne lehetetlenítsünk el olyan host-okat, akik vendégszeretetükkel építik Magyarország és Budapest imázsát, akikre jó szívvel emlékeznek az utazók és ajánlják országunkat a barátaiknak!
Mi a helyzet utazó szempontból?
Az a helyzet, hogy a szállodai árak sok városban megfizethetetlenül magasak az utazók komoly hányadának, hiszen a sokszínűség jegyében nem csak ausztrál, német meg svéd vendégek vannak, hanem például magyarok, indiaiak meg spanyolok is. Jellemzően azok, akik messziről utaznak valahová (interkontinentális utak) tipikusan több hétig vannak úton. Komoly részüknek nem fér bele a szállodai átlagár ilyen sok éjszaka esetében. A drágább városokban, mint például Sydney, Párizs, London, az apartmanok az egyetlen lehetőség sok millió utazó számára, különben simán nem mennek oda. Ezek az airbnb-k sem olcsó szállások már egyébként, de még mindig megfizethetőbb, mint egy duplaannyiba kerülő jó, vagy azonos árú totál lezüllött szálloda.
Avagy, hiába olcsó egy hotel, ha rossz, vagy jó ugyan, de a külvárosban van és a tömegközlekedés költsége elviszi az árelőnyt, a közlekedés ideje meg rengeteg veszteség ahhoz képest, mintha a belvárosban lesétálok a házból és már járhatom is be a környéket.
Avagy, elégedettségi szempontokat nézve, ha probléma van, akkor az Airbnb ügyfélszolgálata azonnal segít, pénz vissza, host elővéve, stb. Ha egy szállodában csalódunk, a foglaló portálok szétteszik a kezüket.
Írom ezt úgy, hogy alapvetően a szállodákat preferálom és nem az Airbnb-t, mert ott legtöbbször amatőrök szolgáltatnak és valamit mindig találok, ami nem az igazi. De, az ügyfélszolgálat általában elfogadható módon megoldja a problémás helyzeteket.
A világot felfedezni vágyó fiatalok szeretnék megélni a helyeket, amiket meglátogatnak. Egy magánlakásban, adott esetben személyes kapcsolatot is felépítve a vendéglátóval, erre adódik lehetőségük. A szállodák személytelen kínálata semleges számukra, számunkra.
Tehát, ha Airbnb szabályozással elvesszük a lehetőséget az utazók azon csoportjától, akik ebben a stílusban járják a világot és látogatják meg Budapestet is, akkor nem fog történni semmi a szállodák piacán. Egyszerűen csak választanak maguknak másik várost.
Ahhoz, hogy őket kiszolgáljuk, vagy meg kell tartanunk (és fejlesztenünk!) a rövid távú lakáskiadás piacát, vagy olyan újhullámos szállodai kapacitásokat kell kialakítanunk, ami meg tudja szólítani ezt a réteget. Legyen személyes, legyen helyi, legyen laza, és legyen megfizethető, de ha lehet, ne legyen már hostel, mert az valójában rettentő igénytelen.
A hostel valójában kényszerszülte torzszülött, ahol 10-20 ágyas szobákban zsúfolódnak azok, akik megtisztelik az adott várost a figyelmükkel, idejükkel és pénzükkel. A sok ágyas hostel szobák nem minőségi vendéglátás, bármennyire is csinálják jól.
Tudom, kipróbáltam, szeretek is olyan helyeken pénzt spórolni, de ettől ez még nem minőségi vendéglátás, hiába jófejek a többiek meg a recepciósok is.
Félreértés ne essék, ha valakinek eszébe jutna, hogy akkor uccu neki építsünk még egy csomó „hibrid szállodát„, mint például az érthetetlenül sok elismerést bezsebelő Meininger, akkor gondolatébresztőnek a véleményem:
A hibrid hotelek, amik hostel szolgáltatást adnak hotel áron, valójában nem mások a turizmusban, mint az irodapiacon eleddig istenített, de egyébként mindenki által gyűlölt egylégterű irodák, amikből home office-ba menekülnek az emberek.
Normális világban csupán hullócsillag lenne az ingatlanpiac kék egén – mindkettő típus.
Konklúzió
- Keretrendszer kell. Egyetértek, de:
- véleményem szerint nem egymást kell szabályozgatni, hanem alap értékeket szükséges lefektetni.
- Minőséget kell nyújtani, ár-érték arányban kellően jót és aki így tesz, megtalálja a maga piacát, méghozzá telt házzal.
- Ebben központilag érdemes és kell támogatni a szolgáltatókat, edukációval, ösztönzéssel, keretrendszer felállításával.
- Budapest nincs abban a helyzetben, hogy önként lemondjon rengeteg vendégről, viszont tökéletes pillanatban van ahhoz, hogy a részeg turistahordák helyett átpozicionálja magát minőségibb vendéglátásra.
Minőségibb vendéglátáshoz viszont erősebb forint kellene, bármennyire is másképp tűnik elsőre. Ugyanis, amíg a pia minden évben drágább lesz nekünk, de közben meg olcsóbb a nyugatiaknak, addig tudjuk mi következik éjjelente. Meg mellesleg addig a fizetésekkel is nehezebb itt megtartani a jobb vendéglátósokat, akik tudják, hogyan kell viselkedni a vendégekkel. Gondolatkísérletileg mindenki átszámolhatja a saját, vagy a dolgozóinak a fizetését 250-es EUR-ral, mindjárt sokkal fényesebben állnánk és mindjárt nem akarna már ennyi ember távol élni a családjától több hónapon meg szezonon keresztül.
Vegyük végre észre, hogy nem az árakkal kell versenyezni, hanem olcsóság helyett minőségi kínálattal, programokkal, vonzerő fejlesztéssel!
A Wörthi-tónál például még akkor sem fog dorbézolni senki, ha egyébként máshol meg szokta tenni, pedig ott is van alkohol meg buli meg kaszinó. De egyszerűen olyanok a programok és a környezet, hogy mindenki tud viselkedni.
Záró gondolat: Közvetlen foglalásokkal és alternatív portálokkal végtelen fekete piacot lehet indítani. Ne legyen kétségünk afelől, hogy a magyar találékonyság megtalálja az utat, ha rákényszerül a lépésre. Aki jártas a közösségi médiában, könnyedén megtölti a szállását és soha nem derül ki, hogy mivel foglalkozik.
Nem jobb, ha legalább annyi adót befizetnek, mint most az Airbnb-n való megjelenés és követhetőség után?
Mi a véleményed? Mondd el a LinkedIn-en, vagy kommentelj itt! Szeretettel várunk a zárt utazós csoportunkban is a facebook-on!
Üdv,
Mr Spabook
A szerző turisztikai fejlesztési menedzser, vállalati gazdasági elemző
Ui.: Nincs még airbnb fiókod? Itt regisztrálhatsz!
Támogatásoddal hozzájárulhatsz, hogy további hasznos és egyre minőségibb tartalmakat tehessek közzé. Hálás köszönet érte, ha méltónak találod rá a Spabook-ot!
