Szeptemberben olyan önkormányzati rendelet lépett hatályba Erzsébetvárosban, amely alapjaiban írja át a magánszálláshelyek és a rövid távú lakáskiadás működésének feltételeit. A dokumentum eddig teljesen észrevétlen maradt a nyilvánosság számára, pedig hatása drámai, a 7. kerület felmenő rendszerben gyakorlatilag megszüntette annak lehetőségét, hogy lakóépületekben Airbnb típusú szállások működjenek. Azok a magánszálláshelyek és üzemeltetők, akik jelenleg rendelkeznek engedéllyel, tovább működhetnek, de új engedélyezési eljárásban szinte lehetetlen lesz engedélyt szerezni. -tudta meg a Spabook.net olvasói jelzés alapján.
Az új szabályozás szövege alapján a kereskedelmi célú szálláshely-szolgáltatás, ideértve a rövid távú lakáskiadást és a turisztikai célú kiadás minden formáját, kizárólag akkor helyezhető el lakóépületben, ha megfelel egy sor olyan feltételnek, amely szinte teljesíthetetlen. Egyben azt is kimondja, hogy lakóépületben nem üzleti célú közösségi vagy szabadidős szálláshely-szolgáltatás nem helyezhető el, ami a gyakorlatban azt jelenti, hogy új magánszálláshely nem fog tudni működési engedélyt szerezni.
Az erzsébetvárosi Airbnb rendelet az alábbiakat írja elő a VII. kerület lakóingatlanaira
Az új Airbnb korlátozást Budapest Főváros VII. Kerület Erzsébetváros Önkormányzat Képviselő-testületének 33/2025. (IX.24.) önkormányzati rendelete a Budapest Főváros VII. kerület Erzsébetváros Önkormányzat Képviselő-testületének Erzsébetváros Építési Szabályzatáról szóló 25/2018. (XII.21.) önkormányzati rendelete módosításáról című rendeletmódosítás 2. paragrafusában sikerült elrejteni és elkövetni.
Az Építési Szabályzatról szóló rendelet az 1. paragrafusa szerint gondoskodik Budapest VII. kerülete épített környezetének alakításáról és védelméről, amivel összefüggésben rendszeresen felülvizsgálja az általa korábban hozott építés tárgyú rendelkezéseket, hogy azok megfeleljenek a jogszabályi környezetből fakadó kötelezettségeknek, segítsék a fenntartható és minőségi építészetet, valamint a kerület és a lakosság érdekeit szolgálják.
Erzsébetvárosban a jövőben lakóépületben akkor lehet kereskedelmi szálláshelyet elhelyezni, ha
– a lakó rendeltetésű hasznos terület legfeljebb 10 százalékát foglalja el,
– kizárólag a földszinten működik,
– minden szoba megfelel minimális méretkövetelményeknek, például kétágyas szoba esetén legalább tizenkét négyzetméteres,
– minden további ágy után négy négyzetméterrel növekszik a szükséges terület,
– minden szobához saját, közvetlenül kapcsolódó fürdőszoba tartozik wc mosdó és tusoló felszereltséggel,
– panzió csak legalább 6 szobával és reggeliző helyiséggel létesíthető
Ezek a feltételek a kerületben lévő többszintes lakóépületek többségében teljesíthetetlenek, különösen a földszintre korlátozás miatt. A magánlakások túlnyomó többsége nem a földszinten található, így alkalmatlan az előírások teljesítésére.
A panziók esetében érthetetlen a reggelizó helyiség előírása, hiszen az ilyen helyeken jellemző az, hogy a vendégek egy közeli pékségben, vagy reggelizőhelyen fogyaszthatják el reggelijüket, így forgalmat generálva és munkát adva ezeknek a vállalkozásoknak. Aki mégis belevágna a 7. kerületben, az itt találja az engedélykérési űrlapot, sok sikert hozzá! (Ha majd titokban ezt mégis módosítanák a sajtó érdeklődése után, itt jelzem, hogy lementettük, van biztonsági másolat az utókor számára.)
Mit okoz az Airbnb rendelet és a rövid távú lakáskiadás feltételeinek szigorítása a 7. kerületben?
A rendelkezés alapján a lakóépületekben működő rövid távú lakáskiadás jövője teljesen átalakul, a jelenleg működő egységek ugyan megmenekülnek, de a piacra újonnan belépni szándékozók lényegében teljesíthetlen feltételekkel találják szemben magukat. A helyi szállásadók egyébiránt ennek örülhetnek, hiszen csökkenti a piaci versenyt és konzerválja számukra az erős piaci pozíciót, sőt, aki céges formában rendelkezik engedéllyel, hirtelen megnövekvő cégértékkel kalkulálhat, hiszen az engedélyt ilyen formában átadhatja a cég új tulajdonosának.
Ezen a ponton emlékeztetnék a panziókra vonatkozó kitételre, tehát aki panziót nyitna, a jövőben vagy megvesz jelenleg működő panziót, vagy másik kerületbe megy, hiszen kizárólag földszintben gondolkodhatna, ami kevésbé vonzó. A legsikeresebb ilyen szálláshelyek általában a házak felső szintjein vannak, esetenként tetőterasszal, panorámával.
Azok viszont, akik magánszemélyként, vagy egyéni vállalkozóként működnek, nem tudják átruházni az engedélyüket, így ingatlanuk értékesítésekor nem számolhatnak üzleti megtérülés alapján vállalkozási értékkel, hanem kizárólag a lakóingatlanok piaci árával, amely egyértelműen negatívan hat az esetükben.
Az erzsébetvárosi AirBnb rendelet hatásai lehetnek
A kereskedelmi szálláshelyek pozíciójának erősödése
A szigorítás jelentős versenyelőnyt ad a szállodáknak és a panzióknak, hiszen a magánszektor versenye konzerválódik és fokozatosan enyhül majd a jövőben. Erzsébetváros Budapest egyik legfontosabb turisztikai negyede, így a döntés a város szállodapiacára is hatással lehet.
Az erzsébetvárosi lakáspiac átrendeződése
A rövid távú kiadást fontolgató befektetők másik kerületben nézhetnek ingatlanbefektetés után, az árak hosszú távú bérleti piac átlagos árazásához kezdenek majd igazodni, ahol a megtérülésnek – és ezzel együtt az árazásnak is – a bérlők fizetőképessége ad felső korlátot. Hosszú távon bővülhet hosszú távú piaci kínálat, amely csökkenti a bérleti díjak további emelkedésének kockázatát.
A turisztikai kínálat átalakulása a 7. kerületben
A kerület Budapest egyik Airbnb központja. A szabályozás ennek a modellnek a fejlődésének gátat szab. Amennyiben a vendégszám tovább emelkedik, de a kínálat nem nő, úgy növekedhetnek az árak és nagyobb koncentráció jelentkezhet a szállodák irányába.
Miért maradt észrevétlen az erzsébetvárosi Airbnb rendelet?
Az Airbnb korlátozásról szóló erzsébetvárosi rendelet 2025. szeptemberében került fel az önkormányzat hivatalos oldalán egy havi összesítő rendelet-csomagba, tömörített fájlban.
A rendelet-gyűjtemény itt tekinthető meg, a szeptemberi hónap megnyitása után a 33-as csomagban található a hivatkozott rész.
Információink szerint a rendelet megalkotását és kihirdetését sem szakmai egyeztetés, sem lakossági kommunikáció nem kísérte. A városrész turizmusát és ingatlanpiacát érintő egyik legjelentősebb döntésről a nyilvánosság alig értesült. Amennyiben most valaki kinyitja Erzsébetváros hivatalos weboldalát, akkor a Hírek menüben szeptember hónapra az alábbi közleményeket láthatja, a rövid távú lakáskiadás feltételeit alapjaiban módosító rendeletről szóló hírt nem:
